Konut alım-satım işlerinde en önemli faktör bu konutun değerinin nasıl belirleneceğidir. Bir konutun değerinin belirlenmesi için birden fazla kalem dikkate alınır. Tek bir etken ile konutların değeri belli edilmez.

Konuyla alakalı genellikle emlakçılar detaylı bilgilere sahip oluyor. Ancak yine de sadece emlakçıları dinlemek yerine daha geniş çaplı bir araştırma yaparak almak veya satmak istediğiniz konutun değeri hakkında fikir sahibi olabilirsiniz. Konutun değerinin belirlenmesi için ev ekspertizi de yapılır. Bu işlem profesyonel bir işlemdir.

Aşağıda çeşitli başlıklar olarak verilen faktörler bir konutun değerinin belirlenmesinde önemli rol oynayan faktörlerdir. Bu faktörler piyasa şartları içerisinde belirlenen değerlerdir. Genellikle kişiler evlerini satılığa çıkarırken aşağıda sayılan kriterlere göre bir belirleme yaparlar.

Bir konut yeni yapılmış ve tam donanımlı ise rakamsal olarak değeri yüksek olur. İnsanların çoğu yaşayacağı alanlarda konfor arar. Özellikle banyo, mutfak gibi lüksün ve konforun arandığı odalar değeri etkileyen etkenlerden olmaktadır. Dışarıdaki yoğun ve yorucu hayat gün içerisinde bittikten sonra eve gelip güzel bir banyo yapmak, güzel bir mutfakta bir şeyler yemek, geniş ve ferah bir odada dinlenip uyumak herkesin istediği şeylerden bir tanesidir. Eve gelip dinlenmek yerine sürekli sorun çıkaran ve tamirat gerektiren evler pek tercih edilmez. Bu sebeple lüks olmasa bile konforlu evler çoğunlukla tercih edildiği için bu evlerin fiyatı biraz daha yüksek olur.

Evlerin coğrafi konumu olarak şehir merkezine yakınlık, bulunduğu yerdeki gelişmişlik düzeyi ulaşım probleminin olmayıp otoyollara yakın olması, eğer deniz imkânı mevcutsa denize yakınlık gibi faktörler çok etkilidir. Genellikle şehir merkezinde ve gelişmiş yerlerde bulunan evlerin değeri daha yüksek olur. Çünkü yaşam imkanları çok daha fazladır. Bununla birlikte merkezden uzak daha ıssız bölgelerde evlerin piyasa değeri daha düşük olabilir. Burada arz talep meselesi gündeme gelir.

Denize kıyısı ve bu kıyı şeridinde yaşam olan şehirlerde evlerin değerini denize yakınlık da belirler. Genellikle denize yakın, manzarası olan evlerin değerleri daha yüksek olur.

Özellikle büyük şehirlerde evin değerini toplu taşımaya ulaşım imkanları belirler. Genellikle metro, tramvay, otobüs hatlarına yakın olan semtlerde evlerin değeri oldukça yüksektir. Ayrıca liman şehirlerinde şehir hatları vapurları varsa o bölgelerde de talep fazla olduğundan konut değeri yükselir.

Bireysel imkanlarla ulaşım sağlansa bile insanlar genellikle okula, iş yerine yakın yerlerde yaşamayı tercih ederler. Çünkü fazla mesafe hem zaman hem de ekonomik olarak maddiyat kaybı yaşatır. Bundan dolayı bir evin değerini belirleyen en önemli faktörlerden bir tanesi ulaşım imkanlarının fazla ve çok seçenekli olmasıdır.

Genellikle insanlar tarafından tercih edilen evler ferah ve aydınlık olanlardır. Bunun için evin etrafının açık mümkünse önünde manzara olanı tercih edilir. Bu evlere insanlar tarafından rağbet gösterilince de fiyatları haliyle artar. Önünde şehir, dağ, göl, deniz manzarası olan evler genellikle daha yüksek fiyattan satılır. Herhangi bir cephesi açık olup şehir merkezine bulunan evler içinse boş olan taraf reklam ajansları tarafından kiralanabilir. Bu da evin gelir getiren bir özelliği olup değerini arttırır.

Son yıllarda yapılan özellikle kentsel dönüşüm bölgelerindeki toplu yaşam alanları gözde yerlerdir. Bu tarz kompleks yapılarda insanların ihtiyaç duyacağı her türlü sosyal imkanlar mevcut olur. Hatta zaman zaman yapıların altında alışveriş merkezleri bile bulunur. Sitelerin havuzlu olması da en çok değer arttıran özelliklerden birisidir. Özellikle ülkemizin kuzey bölgelerinde havuzlu evlere ilgi daha fazladır. Çünkü her daim deniz imkânı bulamayan insanlar evlerinin bahçesinde havuza girerek sıcak yaz aylarında serinlemek ister.

Evin baktığı cephe yönü de konutun değerini etkileyen faktörlerden birisidir. Genellikle kuzeye bakan evlerin değeri daha düşüktür. Çünkü bu evler kışın soğuk aylarında ısınma problemi yaşatırlar. Isınmak için daha fazla maliyet çıkar. Güney yönlü evler ise genelde daha yüksektir. Çünkü havaların serinlemeye başladığı günlerde evler hemen soğumaz ve güneş yüzünü gösterir göstermez sıcaklığı tüm eve yayılır. Bu durum ev alacaklar veya evini satacaklar için değerlendirme kriterlerinden birisidir.

Konutun ısıya karşı yalıtımlı olup olmaması da hava durumu açısından önemlidir. Yalıtım olan evler yazları serin kışları daha sıcak olurlar. Evin yalıtım yapılması da masraf gerektiren bir iştir. Bu sebeple yalıtıma sahip konutların değeri piyasada daha yüksektir.

Bildiğiniz üzere ülkemiz birçok doğal afetin görüldüğü bir bölgedir. Özellikle deprem, evler sağlam değilse ülkemizde birçok hayatın kaybolduğu bir felaket olabilir. Başlangıçta değer olarak bir etkisi olmadığını düşünsek de özellikle yapının sağlam, yani depreme, sele ve fırtınalara karşı korunaklı olması evin değerini etkileyen unsurlardandır. Selden korunmak içinse mümkünse dere yataklarına ev yapılmamalıdır. Ancak dar gelirli insanlar değeri düşük olduğu için özellikle Karadeniz Bölgesi’nde dere yataklarına yapılan evleri tercih ediyorlar.

Dairenin bulunduğu kat konutun değerinin belirlenmesinde önemlidir. Özellikle bizim ülkemizde üst katlardaki evler tercih edilir. Gerek ısınma gerek güvenlik ihtiyacından dolayı ister kiraya çıkanlar ister ev alanlar üst katlardaki evleri tercih eder. Ancak Almanya gibi bazı gelişmiş ülkelerde de güvenlik konusu pek problem olmadığından ve insanlar bahçe işleri gibi hobilerden hoşlandığı için tercihler giriş kattan yana olmaktadır. Bu da o ülkelerde zemin kattaki evlerin değerini arttırırken üst katların değerini düşürüyor.

Bir konut satın alırken değerini belirleyen faktörlerden birisi de kiraya verileceği zaman verilecek bedelin ortalama ne kadara geleceğidir. Bir konutun satıştaki değerini hesaplamak için 250 aya tekabül eden kira bedeli hesaplanır. Bu değere bir de 5 yıllık kira artış bedelini de eklerseniz doğru sonuca ulaşmış olursunuz.

Eğer konut yeni yapılmış ve satılacaksa elbette ki inşaat firması konutu yaparken ödediği maliyetleri de karşılayacak bir satış bedeli oluşturacaktır. Yeni yapılan konutlarda ev satışı 2 türlü olur. İlki ev daha yapılmadan ‘’temelden satın alma’’ denilen türüdür. Bu satış türünde daha düşük fiyattan olur. Bir de ev tamamen bitince satılır, bunda da maliyeti yüksek olur.

Bir konutun değeri belirlenirken çevresindeki diğer konutların değeri de göz önünde bulundurulur. Genellikle aynı emsal olan evlerin değeri birbiriyle aynı olur. Yalnızca örneğin bir apartman dairesi içerisinde bulunduğu kata veya baktığı cepheye göre değişiklikler olabilir. Bu farklılıklar da belirlenen değer aralığında olur ve çok fahiş fiyat farklılıkları çıkmaz.

Konut değerlemesi veya ev ekspertizi denilen yöntem ile konutun değeri alanında uzman kişiler tarafından belirlenir. Bu işlemde yalnızca evin rakamsal olarak maliyeti çıkarılmaz aynı zamanda teknik incelemeler de yapılır. Konut değerlemesine ihtiyaç duyan kişiler genellikle bankalardan konut kredisi çekecek olan kişilerdir. Bankalar bu konuda müşterilerine yardımcı olurlar ve birlikte çalıştıkları ekspertiz şirketine konut değerlemesi yaptırırlar.